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      2021全面去杠桿貫穿全年,房貸管理“兩道紅線”由升轉降
      作者:新昌金融    瀏覽量:1635    發表時間:2022-01-14

      2021年上半年,調控政策頻繁,房企融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”持續發力,銀行業金融機構急于“收傘”,地方政策收緊。在“房住不炒”主基調下,調控層層疊加,前三季度房地產金融監管被不斷強化,重點22城土地集中出讓政策也從第二輪起迎來新規。多個部門協同整治市場秩序、落實房地產調控長效機制,地方政府也在不斷落實城市主體責任。

      下半年隨著市場持續轉冷,房地產信貸政策適度糾偏,涉及房企融資解凍,個人按揭貸款邊際出現了一定的改善。央行第三季度例會定調“兩維護”,政治局會議首提促進房地產業良性循環。

      在房地產行業去杠桿的政策大環境下,2021年以來,基于個別大型房企風險暴露,金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降,房企境內融資出現了一致性的收縮行為。與此同時,國際評級機構批量下調中國房企信用評級,房企海外融資近乎陷入停擺。受此影響,企業資金周轉壓力不斷加劇。

      國家統計局數據顯示,2021年1-11月,房地產開發企業到位資金183362億元,同比增長7.2%。其中,國內貸款、自籌資金占比分別跌至11.8%和32.4%,較2020年末分別減少2個百分點和0.4個百分點。

      國內貸款、自籌資金增長顯著受限,定金及預收款、個人按揭貸款漸成房企最為重要的資金渠道來源,企業對銷售回款的依賴度持續提升。

      值得注意的是,2021年下半年,全國房地產市場持續轉冷,市場形勢愈加嚴峻。房企打折降價常態化,即便是原先的熱點城市廣州,過半樓盤降價促銷,部分項目推出工抵房,降價幅度多達30%。

      受此影響,長春、昆明、岳陽等19城落地“限跌令”,不乏唐山、惠州、徐州等此前的熱點城市,市場預期發生根本性轉折。

      如長春發文規范房地產市場秩序、穩定市場預期,嚴令房企不得低于9折銷售。又如天津住建委約談各大開發商,要求房價降幅達5%的樓盤上報區住建委,房價降幅達10%上報市住建委,房價降幅達15%禁止銷售并關閉網簽。

      長春、哈爾濱、南寧等39城通過財稅刺激托底樓市,主要涉及購房補貼、降低房地產交易稅費。例如長春給予人才、農民購房補貼,首次購買90平方米以下新建商品住宅的各類人才、進城農民,分別給予50元/平方米和80元/平方米的購房補貼。

      綜合來看,2021年政策有收有放,上半年大多數都是調控收緊的政策,下半年出臺了相關的放松政策。

      展望2022年,房地產政策層面將繼續堅持“房住不炒”的定位,完善住房市場和保障體系,加快構建高端有市場、低端有保障的住房制度,重點解決新市民、困難群體住房難題。

      短期內,“四限”調控仍將從緊執行,尤其是核心一、二線城市,繼續堅持房地產調控目標不動搖、力度不松勁,并嚴堵政策監管漏洞,但政策加碼頻率將趨勢性下降。房地產行業去杠桿還將繼續落實下去,倒逼企業降負債、居民降杠桿。

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